财米网中金：恒隆地产维持跑赢行业评级下调目标价至9.5港元

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　　中金公司发布研报称，相对于恒隆地产（00101）当前的经营状况，当前股息收益率具备吸引力，维持其盈利预测和跑赢行业评级不变，下调目标价18%至9.5港元（对应5.5% 2026年目标股息率、15倍2026年核心市盈率及38%上行空间），主要反映市场风险偏好变化。

　　中金主要观点如下：

　　内地购物中心持续经营改善

　　公司近年来积极调整品牌组合以提升项目运营质量、吸引人流并促进零售，上海两个项目亦于2025年引入老铺黄金；该行预计剔除老铺外公司1H26商户零售额有望实现双位数同比增长，若包含老铺增速则或更高。考虑到固租占比、整体租售比趋势及新引入商户租售比影响等，该行认为内地租金增长较零售额更慢。其他租赁物业方面，该行预计内地写字楼压力延续但跌幅收窄，香港组合业绩维持平稳。

　　财务报表维持稳定

　　公司持续推动住宅物业销售回笼现金，该行预计虽然物业销售板块仅维持盈亏平衡，但资本开支过峰叠加以股代息和销售回款，公司有息负债体量和净负债率有望在1H26维持同环比大体稳定，同时得益于HIBOR同比下行趋势，利息支出同比小幅下降，但其中资本化比例料有所下降。

　　预计1H26股东应占基本纯利同比持平

　　该行预计公司1H26物业租赁收入与营业溢利分别同比增长6%和5%、物业销售大体盈亏平衡，净负债水平维持同环比大致稳定、平均融资成本同比小幅下行、利息资本化率有所上行，股东应占基本纯利同比持平。中金认为公司将在2026年维持与过去两年一致的派息政策（中期派息12港仙、末期40港仙）、隐含当前股息收益率7.5%，但实际派息能力随经营改善而增强，公司公布2024和2025年基于扣除资本化利息的物业租赁及酒店纯利的派息比例分别为100%和102%，该行预计1H26同口径利润有望同比小幅增长。

　　风险提示：

　　商场零售额不及预期；写字楼业务压力超预期。